现就《阳山县不动产统一登记有关问题的处理办法》（以下简称《处理办法》）稿起草的有关情况，作简要说明如下：

　　一、制定的目的和必要性

　　《阳山县人民政府办公室关于阳山县不动产统一登记有关问题的处理意见》（阳府办〔2017〕27号)（以下简称“27号文”）文件自印发后，在执行过程中较好地解决了不动产统一登记的历史问题，但也出现了部分新问题，27号文未涵盖如“住宅区内配套的其他非住宅用途房屋如何办理划拨补办出让手续、在建与未建项目用地面积及界线调整”等问题。同时，根据省自然资源厅于2018年11月30日印发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》（粤自然资利用函[2018]522号）中要求“各地应于本意见实施后半年内制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件”，为切实解决群众集中反映的焦点问题，尊重历史，简化办事程序，保护权利人合法权益，县自然资源局在27号文实施内容的基础上按规范性文件制发程序研究起草了《阳山县不动产统一登记有关问题的处理办法》。

　　二、遵循的原则

　　《处理办法》制订遵循的原则。

　　一是尊重历史，实事求是。国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应遵循尊重历史、实事求是的原则，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进和谐社会建设。

　　二是合法合理，便捷高效。从解决我市区不动产登记实际工作中焦点问题为导向，根据有关法律法规，同时结合27号文中便捷高效的处理方式，对涉及新发现的焦点问题提出了既合乎规定、合乎情理，又便捷高效的处理办法。

　　三、基本框架和主要内容

　　《处理办法》主要包括七大方面的问题，一、关于住房涉及划拨土地补缴出让金的问题（包括历史遗留问题）；二、关于已办房产证、无合法土地权属来源凭证的住房问题；三、关于原国有土地使用证证载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不动产登记时统一用途和年限的问题；四、关于同一建设项目（住宅小区或建筑物）涉及多宗土地且土地使用权年限、土地用途不一致如何归宗的问题；五、关于已建、未建项目占地面积、用地界线调整的问题；六、关于因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题；七、房屋分割、合并问题；八、房屋实测面积与建设工程竣工规划验收面积不一致问题。

　　四、《处理办法》对比27号文的主要内容

　　（一）关于住房涉及划拨土地补缴出让金的范围增加非住宅用途（非工业园区范围）的情况（涉及第一点(四）项、第二点（三）项）。

　　1、原因：一是历史的住宅区内配套有其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），该类情况量较大、面积小。二是按规定划拨土地补办出让手续是一项单独业务，由自然资源部门行政职能股室办理，需在不动产登记中心受理不动产登记手续之前完成。而且划拨补办出让程序上，一般需经土地评估、集体决策、公示、报市政府审批、签订合同、补缴出让金（地价款）等程序。对于单套房屋分摊土地，若按上述常规划拨补办出让的业务程序办理，程序复杂，耗时较长，群众意见较大；且部分房屋有房产证但无土地证。三是如群众对按上述方式补缴出让金的结果有异议的，《处理办法》规定亦可委托地价评估公司进行评估，由自然资源局自然资源开发利用管理股依据评估结果计收出让金。因此，《处理办法》将住宅区内配套有其他非住宅用途的房屋明确划拨补缴出让金的处理方式。

　　2、具体内容：住宅区（非工业园区范围）内配套有其他非住宅用途的房屋（如商业、仓储、教育等），含已办房产证但无合法土地权属来源凭证的，按房屋所在级别基准地价的40%计收土地出让金，由自然资源局直接办理。

　　（二）增加对历史遗留问题的情况（涉及第一点(五）项）

　　原因：在2007年前，经县政府批准，各单位按企业转对按照县政府企业改革转制等文件办理了土地使用权证的用地，并同意暂土地使用者暂缓缴交土地出让金。该类土地当年均是10年前各企业破产转制处置资产时，由各企业以市场价格把土地转让给现土地使用权人，不应该再收取高额，所以我县一直以来均是按《关于调整土地使用权出让金的批复》（阳府函[2005]56号）执行，但未有明确文件规定，本次，我局将其以文件进行规范，并对标准进行了小调整。

　　2、具体内容：对按照县政府企业改革转制等文件办理了土地使用权证的用地，没有资料显示用地单位已经缴纳土地出让金的，县城规划区范围内商服用地80元/㎡、住宅用地50元/㎡，工业用地30元/㎡；乡镇规划区范围内商服用地60元/㎡、住宅用地40元/㎡，工业用地20元/㎡；县城、乡镇规划区范围外商服用地45元/㎡，住宅用地35元/㎡，工业用地20元/㎡，标准计收土地出让金。有两种以上用途的，按各种用途分摊面积进行计算合并缴交。

　　（三）关于已建、未建项目占地面积、用地界线调整的问题处理范围增加未建项目用地，并在面积、比例上进一步明确（涉及第五点（一）、（四）项）。

　　二、关于已办房产证、无合法土地权属来源凭证的住房问题

　　（一）原因：由于实际办理过程中出现未建项目在规划报建时多占用地面积或涉及用地边界调整的问题，若不解决该类问题则无法建设，且影响政府原因的疑似闲置土地问题的解决。因此《处理办法》增加未建项目用地面积、界线调整问题的处理方式，同时对办理该类用地的面积、比例上进一步明确。

　　（二）具体内容：对在建、未建项目办理用地边界调整需同时满足两个条件：一是调整后的地块与调整前的地块重复面积必须不低于原地块的90%；二是涉及超面积的，累计多占用地面积原则上不大于3亩且不超过项目用地的10%。具体办理程序与原27号文的一致。

　　三、房屋分割、合并问题

　　（一）原因：由于实际生活中，有权属人要求对房屋地分割合并，《不动产登记实施规范》中只明确由有关部门审批，但未明确具体审批部门和审批内容，不利于实施（涉及第七点整体）。

　　（二）具体内容：（一）房屋登记用途为商铺，不改变用途的，可直接由不动产登记中心办理房屋分割、合并；（二）房屋登记用途为住宅，以成套房屋作为基本单元的不予办理房屋分割、合并；以幢、层作为基本单元进行登记的，分割后具有独立使用功能的可办理房屋分割登记；（三）房屋登记用途为住宅，房屋现状已作商铺使用，若符合规划条件可改变用途为商住用地的，先按相关规定申请改变土地用途再办理房屋分割、合并；（四）房屋登记用途为车库、车位的，不予办理分割、合并。

　　四、房屋实测面积与建设工程竣工规划验收面积不一致问题

　　（一）原因：因测量误差，房屋实测面积与建设工程竣工面积之间会有一定数量的差额，差额面积不大，参考《清远市规划区建设工程竣工规划验收办法》的规定允许存在一定数量的误差，为规范误差情况，确保审核工作的规范，特制定相关规定（涉及第八点整体）。

　　（二）具体内容：房屋实测面积与建设工程竣工规划验收面积不一致的，合理误差按以下规定计算：

　　1、1000平方米内（含1000平方米）部分为3%；

　　2、1000－5000平方米（含5000平方米）之间部分为2%；

　　3、5000－10000平方米（含10000平方米）之间部分为1.5%；

　　4、10000平方米以上部分为0.5%，累进计算的建筑面积合理误差不得超过500平方米。

　　房屋实测面积误差值在上述范围内的，按房屋实测面积进行房屋确权登记。

阳山县自然资源局

2020年4月28日