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阳自然资源〔2021〕25号

关于印发《阳山县自然资源局实施“房地一体”农村不动产确权登记发证办法》的通知

各乡镇人民政府、县直相关单位：

《阳山县自然资源局实施“房地一体”农村不动产确权登记发证办法》业经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行，在执行过程中遇到的问题，请径向我局反映。

阳山县自然资源局 

2021年2月26日

 阳山县自然资源局实施“房地一体”

农村不动产确权登记发证办法

第一章 总 则

第一条 为贯彻落实《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）文件精神，结合本县实际，制定本办法。

第二章 登记范围

第二条 县人民政府以“总登记”方式对辖区范围符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记，并颁发不动产权证书。

宅基地上的房屋是指依法使用集体土地建设的具有永久存续性、结构完整的用于居住的主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性、生产生活辅助性建（构）筑物。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物。对此类建筑做好用途标记，不做测量。宅基地使用面积是指房屋基底占地面积，不包括房屋前后左右圈围的空闲地面积。

包含在建制镇范围内的零星宅基地依申请登记。

集体建设用地是指集体企事业单位和农村公共公益设施等使用的集体土地。

第三条 使用集体土地开发的商品房（小产权房）、占用耕地建房（以阳山县第三次全国国土调查数据库为准）、占用永久基本农田建房、城市居民非法购买农村宅基地建房等一律不得确权登记。

已整村搬迁的原旧村庄、重点项目征地拆迁、破旧泥砖房拆除、“三清三拆”村庄整治、已列入“三旧”改造项目、政府储备土地、未结案的农村违法建房等范围的地上房屋不纳入本次“总登记”范围。

第四条 本次“总登记”中的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权按房屋已竣工和正在使用的进行确权登记。房屋已拆除或灭失、在建、已批未建、权籍调查结束后竣工的原则上不纳入本次“总登记”范围。

第三章 申请登记主体

第五条 宅基地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体原则上为本农民集体成员，可以是户主或经全体家庭成员同意的年满十八周岁的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织认定的，可按规定申请登记发证：

（一）原农民集体成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

（二）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照人民政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

（三）非本农民集体成员，属同一乡（镇）农民集体村民，自建自用且符合“一户一宅”，经户籍地村委会、占用宅基地村委会、乡（镇）人民政府认定同意的；

（四）非本农民集体成员，因国家征地而异地重建，经户籍地与占用宅基地乡（镇）人民政府共同认定同意的；

（五）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的（被继承房屋需已办理权属登记）；

（六）城镇居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权，且其权属未发生变化的（如离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞，持合法证明回原籍定居）。

第六条 集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权申请确权登记发证的主体应符合下列情形之一。

（一）经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；

（二）经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；

（三）经批准使用集体建设用地建设公共和公益设施的主体；

（四）相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建（构）筑物所有权主体。

第四章 登记原则

第七条 宅基地使用权及地上房屋所有权经村集体经济组织、村委会、乡（镇）政府“三级认定审批”后确权登记。各乡（镇）政府应组织农业农村、自然资源等部门规范进行认定审批。

第八条 已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原权属证书依然合法有效。

第九条 以阳山县第三次全国国土调查数据库为依据，房屋不占用耕地、不占用永久基本农田的，视同符合土地利用总体规划。各乡（镇）村庄规划公告实施前已竣工的房屋，选址视同符合村庄规划。

生态红线范围、铁路公路保护区、水利设施保护区内的房屋进行确权登记，在不动产登记簿及权证书附记页中备注“以后新建、改建及扩建等应按相关管控要求执行”。

第十条 有合法的宅基地或集体建设用地使用权来源材料，地上房屋已办理规划审批手续且已经竣工，无违规多占多建的，依法予以确权登记。

第十一条 发生扩建或拆（翻）建的，建成时间以最后一次扩建或拆（翻）建完成时间为准。

第十二条 有合法的宅集体使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；

（二）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。

第十三条 无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡镇人民政府审核后，均按照实际使用面积予以确权登记；

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡镇人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明；

（四）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

第十四条 农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按批准面积确权登记。乡镇人民政府补办用地审批手续的，批准宅基地面积按如下标准执行：

1、县城规划区范围内80平方米（含80平方米）以下；

2、乡镇规划区范围内120平方米（含120平方米）以下；

3、其余地区150平方米（含150平方米）以下。

宅基地面积以房屋投影占地面积进行计算，房屋占地面积超出上述标准的，超出部分不予审批（若房屋阳台占用公共巷道、道路的，占用公共巷道、道路部分的土地面积不列入审批范围，不进行登记）。

第十五条 属于广东省确定的55个贫困村的村庄（详见附表），在2017年12月25日前批准确定的宅基地使用权，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续；在2017年12月25日后对批准的宅基地使用权范围建造的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，由乡镇政府直接进行规划审批，并单独出具符合规划的意见。对上述范围以外的村庄，在2019年7月9日前批准确定的宅基地使用权，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续；在2019年7月9日后对批准的宅基地使用权范围建造的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，由乡镇政府直接进行规划审批，并单独出具符合规划的意见。

第十六条 已办理房屋建设工程规划许可或建设工程施工许可审批的，按有关批准文件上记载的面积登记。未办理建设工程规划许可或建设工程施工许可审批的，单幢房屋建筑面积不超过500平方米，按实际建筑面积登记；单幢房屋建筑面积超过500平方米的，不予登记。

第十七条 使用集体建设用地建设公益事业、公共设施、乡镇企业，无土地权属来源证明和规划许可，按以下规定分阶段依法确定：

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前已建设的，经“三级认定审批”，乡（镇）人民政府办理《乡村建设规划许可证》后予以确权登记。

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建设的，经“三级认定审批”并报县人民政府批准，乡（镇）人民政府办理《乡村建设规划许可证》后予以确权登记。

第十八条 因继承、交换、分家析产、赠与等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，经由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。因继承、赠与房屋获得宅基地使用权的，在不动产登记簿及权证书中分别备注“继承取得”、“赠与取得”。

第十九条 已发证书权利人名字有谐音字、错别字、简写字、缩写字的，由属地村委会确认后，按身份证记载的名字予以确权登记。

第二十条 因婚嫁离开原农民集体，新家庭取得宅基地使用权和地上房屋所有权申请确权登记的，应注销其原宅基地使用权和房屋所有权后，再予以确权登记。

第二十一条 宅基地、集体建设用地使用权和地上房屋所有权存在争议的，先调解裁决明晰权属后，再予以确权登记。　

第五章 登记程序

第二十二条 县人民政府通过门户网站、媒体、镇村张贴等方式向社会发布“总登记”公告，公告内容包括总登记范围、时限、条件等。

 第二十三条 村委会干部、村集体经济组织成员协同技术服务单位开展权籍调查工作，包括召集权利人核实宗地界线、四至等情况，拍照收集身份证、户口本、权属来源证明文件等。

（一）宅基地权属调查采用单边指界的方式进行，由村集体经济组织组织权利人现场指界签字确认。权利人无法到现场指界确认的，可通过电话、微信等方式委托村委会、村集体经济组织成员代为指界签字确认；

（二）集体建设用地权属界线由村集体经济组织负责人或其委托人签字确认；

权籍调查成果应符合《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》的要求。

第二十四条 县自然资源主管部门统一制定相关表格。技术服务单位会同村委会、农村经济经济组织在开展权籍调查指界同时收集确权登记所需资料。

（一）宅基地使用权及地上房屋所有权登记的，收集以下资料：

1.以拍照方式收集个人身份证明、户籍证明材料。

2.不动产权属来源证明，如土地/房屋产权证、继承文书、交换协议等。无土地权属来源证明的，需经乡（镇）人民政府审批办理《农村宅基地批准书》。

3.乡村建设规划许可证。无乡村建设规划许可证的，需经乡（镇）人民政府审批办理《乡村建设规划许可证》。

4.不动产权籍调查初始资料。

5.委托书及代理人身份证明。

（二）集体建设用地使用权及地上房屋所有权登记的，收集以下资料：

1.以拍照方式收集法人代表（主要负责人）身份证明。

2.不动产权属来源证明，如土地/房屋产权证。无土地权属来源证明的按第十七条（一）、（二）规定办理。

3.乡村建设规划许可证。无乡村建设规划许可证的按第十七条（一）、（二）规定办理。

4.营业执照或组织机构代码证。

5.不动产权籍调查初始资料。

6.委托书及代理人身份证明。

技术服务承担单位将相关资料收集整理并完成自检后，由乡（镇）政府组织辖区村委会以每个村经济组织为单位分批召集权利人集中签署《宅基地及房屋确权登记申请审批表》、《集体建设用地及房屋确权登记申请审批表》，并确认相关资料。

第二十五条 申请人签署确认登记资料后，由村集体经济组织、村委会、乡（镇）人民政府对申请资料进行“三级认定审批”。

（一）宅基地使用权及房屋所有权确权登记资料经“三级认定审批”后，移交县自然资源主管部门（监理单位）审查。对符合登记发证条件的不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在政府门户网站、村委会、村集体经济组织进行公告，公告期不少于30天。公告无异议的按批量移交不动产登记机构发证；有异议的退回乡（镇）人民政府，会同村委会、技术服务单位进行核实，待权属明晰后，对异议部分重新公告。

（二）集体建设用地及房屋所有权确权登记资料经“三级认定审批”后，移交县自然资源主管部门（监理单位）审查，并报县人民政府审批。将经批准的不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在政府门户网站、村委会、村集体经济组织进行公告，公告期不少于30天。公告无异议的移交不动产登记机构发证；有异议的退回乡（镇）人民政府，会同村委会、技术服务单位进行核实，待权属明晰后，对异议部分重新公告。

不动产登记机构制证完成后，由乡（镇）政府统一向权利人颁发不动产权证书，并做好领证签收备查。

原已颁发产权证书的，凭原产权证书换领“房地一体”不动产权证书；如原证遗失，签署《不动产权证书遗失（灭失）声明》。

第二十六条 本次“总登记”所需表格纸张、权籍调查费、证书工本费等统一由政府承担。

第六章  附 则

第二十七条 本办法由阳山县自然资源局负责解释。发改部门提供重点建设项目范围红线，住建部门提供拆除破旧泥砖房权利人名单，交通部门提供铁路公路保护区范围红线，水利部门提供水利设施保护区范围红线，土储部门提供政府储备土地范围红线，自然资源部提供生态保护范围红线、永久基本农田保护区和“三旧”改造项目的范围红线和未结案的农村违法建房名单，乡（镇）人民政府提供“三清三拆”村庄整治范围红线。

第二十八条 本次“总登记”实施过程中涉及本办法未明确的情形按照一事一议原则处理，由阳山县“房地一体”农村不动产确权登记发证工作领导小组办公室牵头召开联席会议研究，形成相应的处理意见。

第二十九条 本办法自印发之日起实施，有效期3年。此前印发的规范性文件与本办法有冲突的，均以本办法为准。