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阳山县人民政府办公室关于印发阳山县

公有不动产物业管理实施细则的通知

各乡镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

《阳山县公有不动产物业管理实施细则》已经县政府十六届第46次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向县公资办反映。

阳山县人民政府办公室

2020年9月8日

阳山县公有不动产物业管理实施细则

第一条为了做好我县公有不动产物业统收统管工作，规范公有不动产物业出租管理，提高管理效率，确保公有不动产物业保值增值，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部第35号令）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部第36号令）等相关规定，结合本县实际，特制定本实施细则。

第二条本细则所称“公有不动产物业”是指县直行政事业单位拥有产权或经营管理权的商铺、办公用房、仓库、住宅、土地及其所属设施和场地，包括经营性不动产物业（以下简称“不动产物业”）和非经营性不动产物业。不动产物业租赁活动，按集中管理原则，统一由县公有资产管理办公室（以下简称“县公资办”）组织实施。非经营性不动产物业由原使用单位管理使用，使用单位按原用途使用不动产物业，接受县财政部门监督。如需改变用途或改造、装修、维修、维护等须按规定报县政府批准。县土地收购储备中心通过征收、收回、收购和置换等方式取得的土地（即纳入储备库土地）的租赁管理，应严格执行有关法律法规规定。

第三条本办法所称“受托经营管理单位”，是指经县政府批准，受县公资办委托，按照本细则履行公有不动产物业租赁经营职责的国有经营管理单位。我县授权经营管理单位以阳山县公有资产管理有限公司为主体。受托经营管理单位的主要职责是：

（一）负责经市场监督部门确认的租赁合同规范性文本的制定及签订；

（二）包装、推广空置不动产物业；

（三）拟订招租方案，发布招租信息；

（四）配合竞租人在竞租前查看相关不动产物业及资料；

（五）日常经营及管理；

（六）协调处理租赁合同中出租单位应履行的事项，如不动产物业日常维修、养护、管理工作；

（七）巡视、督察不动产物业治安和消防等情况；

（八）对公有不动产物业租赁资料的档案管理；

（九）提供出租单位、承租人需要的其他服务。

第四条 经营性不动产物业租赁管理分为简捷招租和公开招租，应遵循以下原则：

（一）坚持依法依规，科学管理；

（二）坚持公平、公正、公开；

（三）确保资产保值增值和出租风险可控；

（四）原租户续租优先（原租户放弃的由现经营户承接优先权）；在原租户（或现经营户）放弃优先权的情况下，坚持市场竞价、价高优先。

第五条不动产物业租赁周期。商业服务、住宅5年；工业厂房5年；酒店宾馆10－15年；经县政府批准设立的培训教育、医疗养老等场所10－20年；农业种植经营场地10－20年；公有不动产物业最长租赁期为20年。

第六条竞租人资格。竞租人应为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他合法组织（被列入诚信黑名单及政府不动产物业承租黑名单的除外）。

第七条租金基准价格按以下方法确定。

（一）县公资办委托具备资质的评估机构对租赁不动产物业月租金进行评估，以评估价格作为租赁不动产物业月租金的基准价。

（二）结合周边同类同等不动产物业租金水平、以当年度不动产物业租金价上浮10%作为租赁不动产物业月租金的基准价。

第八条 简捷招租。

（一）采用简捷招租程序必须符合以下情形之一：

1．原租户中途自愿退出后承接原合同的；

2．涉及重大维稳、民生、社会公益等特殊用途的；

3．政府行为临时租用或不动产物业权属证件缺失需要资产保存而临时出租的；单位存量公产房、拆迁安置房；

4．租赁合同到期后，原租户与受托经营管理单位续租且自愿接受新租金基准价上浮10%的；

5．不动产物业公开招租出现流标的；

6．其他经批准的。

（二）简捷招租程序。

1．符合简捷招租的不动产物业由受托经营管理单位收回报县公资办审批后进行，租金原则上按租金基准价格收取，续租的租金按新租金基准价上浮10%收取，经公开招租流标的租金可按基准价降低5%收取。

2．承租确认，经受托经营管理单位审核确认未被列入诚信黑名单及政府不动产物业承租黑名单且相关资格（报名者、承租者、办理工商等有关证照者应为同一人）合格的承租者，按规定缴纳相应押金并签订合同。

第九条公开招租。

（一）不动产物业除适用简捷招租的情形外，其余均需委托县公共资源交易中心进行公开招租（如非经营性不动产物业转变为经营性不动产物业、原承租人合同到期不接受新租金基准价上浮10％而终止合同退出、原承租人违约被提前终止合同、闲置的不动产物业等情形）。

（二）公开招租程序。

1．招租信息的发布。一般不动产物业通过阳山县公共资源交易中心平台唯一指定方式公开发布招租信息，公布时间不少于5个工作日；大宗不动产物业（单宗不动产物业面积大于5000平方米或年租金50万元以上），由实施招租单位同时在当地主要报刊上刊登招租信息广告。

2．竞租人报名程序按县公共资源交易中心的有关规定执行。

3．网上竞价。按县公共资源交易中心公布的时间进行网上竞价，坚持市场竞价、价高者得。

4．成交确认。竞价成功者，在签收县公共资源交易中心出具的《成交确认书》后7个工作日内到受托经营管理单位订立租赁合同并缴交押金。逾期不订立合同的，不予退还其在县公共资源交易中心交纳的竞价保证金。经受托经营管理单位审核确认已被列入黑名单或相关资格（报名者、承租者、办理工商等有关证照者应为同一人）不合格的，将取消其中标资格，退还其在县公共资源交易中心交纳的竞价保证金。

第十条 押金管理。承租者应向受托经营管理单位缴纳相当于3个月租金的金额作为押金，受托经营管理单位对押金进行专账管理。租赁期限届满后承租者退租的，退还押金。在租赁期限内承租者私自转租、逾期交租金超过3个月或出现其他违约情形的，押金不予退还，原租赁合同解除，受托经营管理单位应向承租者发出解除合同通知书，通知承租者退还物业。

第十一条租金管理。

（一）公有不动产物业租赁采取“先收取租金，后交付使用”的形式。租金可按月、季、年收取。租赁合同应明确租金调整条款，租金每三年递增一次，商业、酒店宾馆递增幅度5%，工业（厂房）、住宅递增幅度3%，培训教育、医疗养老等递增幅度2%， 公有不动产物业出租每月所取得的收入，扣除相关税费后，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理。

受托经营管理单位是企业或社区单位的，可给予计提不高于租金总额20%的不动产物业管理费，具体由县公资办协商委托并签定委托合同确定。

（二）受托经营管理单位每月10日前向县公资办报送上月的不动产物业租金收入统计表，若当月租金收入变化较大，要作出书面说明。

（三）若租户逾期缴交租金超过3个月的，由受托经营管理单位通知追缴；没收押金，终止原租赁合同。

第十二条 在租赁不动产物业期间，承租人应配合和协助受托经营管理单位做好日常维护及管理工作，及时向受托经营管理单位报告不动产物业情况，如因承租方原因造成不动产物业损坏或因承租人消极放任致使不动产物业损失加重的，由承租方承担相关责任。

第十三条承租人有下列行为之一的，受托经营管理单位及时跟进，按合同约定处理并将其列入政府不动产物业承租黑名单，禁止其承租政府不动产物业：

（一）未取得书面同意，改变房屋结构进行改造的；

（二）损坏房屋，在规定修复期内未修复的；

（三）未取得书面同意，改变合同约定租赁用途的；

（四）未取得书面同意，转租给第三方或将场所分租的；

（五）利用不动产物业进行违法经营的；

（六）逾期3个月不缴交租金的；

（七）存在安全生产隐患，未按期完成整改的；

（八）有恶意拖欠工人工资记录的。

第十四条为消除安全隐患确需维修的不动产物业，由受托经营管理单位负责聘请人员提出维修方案，日常维修、突发抢修金额未超过维修基金(按上年度租赁租金收入的10%计算）的报县公资办审批，单宗不动产物业维修金额超50万元或超过维修基金的报县政府审批。

第十五条经营性不动产物业转为非经营性不动产物业，原不动产物业单位必须在合同到期前三个月向县政府申请收回经营性不动产物业，并书面通知受托经营管理单位。

第十六条经营性不动产物业的招租公告或租赁合同应明确约定“凡经县政府批准同意收回的经营性不动产物业，受托经营管理单位将提前两个月书面通知该不动产物业承租人，物业承租人应在收到通知之日起60日内无条件移交所承租的不动产物业，拒不移交的，视为违约”。

第十七条闲置不动产物业或管理维护成本过大、用于经营不能充分发挥其效益，又不能调配用于其他公益用途或其他原因需进行处置的不动产物业，由受托经营管理单位向县公资办作出说明，再由县公资办向县政府提出不动产物业资产处置报告，经县政府审批同意后，由县公资办按处理资产的有关法律、法规的规定执行。

第十八条县行政事业单位应依法、高效、安全管理使用非经营性不动产物业，协助受托经营管理单位做好原属其本单位的经营性不动产物业的管理工作，维护不动产物业安全、完整。

第十九条不动产物业的权属证书及相关档案资料由县公资办统一管理，如需借用、借阅、调取相关档案资料的，须提前3个工作日向县公资办提出书面申请。

第二十条 县公资办应会同纪检监察、审计、财政等部门，加强对不动产物业招租活动的监督检查，依法维护公有不动产物业的安全、完整。对于违反本细则规定，有下列行为之一的，按照有关规定，追究相关责任人责任：

（一）未严格履行职责，放松不动产物业管理，造成重大经济损失的；

（二）未按有关法律、法规的规定管理和运营不动产物业租赁，玩忽职守、滥用职权，造成严重后果的；

（三）因渎职导致不动产物业遭受重大损失的。

第二十一条本县各类企事业单位未纳入县公资办管理的公有不动产物业、县属国有企业自营的不动产物业可参照本实施细则执行。

第二十二条  本实施细则由县公资办负责解释。

第二十三条本细则自2020年10月9日起实施，有效期五年。